Инвестиции в недвижимость

дом

 

Инвестиции в недвижимость — вложение денежного капитала в завершённый либо строящийся объект недвижимого имущества с целью будущего получения прибыли. Этот вид деятельности является одним из самых популярных — более 30% всех частных инвесторов на планете решили вложить деньги в недвижимость, по данным статистики.

Важно понимать, что под этими активами понимают не только обычное жилье, но также участки, места разработки недр и все иные объекты, привязанные к земле. Смысл этого вида имущественной собственности заключается в невозможности свободно перемещать объекты с места на место без значительного ущерба для них или изменения предназначения. Вложить деньги в недвижимость можно, в том числе, приобретая и незавершённые или не сданные в эксплуатацию здания, объекты и сооружения, которые ещё только строятся.

Приведённое выше описание относится к обычной недвижимости, в общепринятом понимании. Кроме того, в России есть так называемая недвижимость по закону, к которой причислены все воздушные, морские, речные суда и объекты в космосе. Они подлежат обязательной государственной регистрации и наравне со зданиями и сооружениями могут быть предметом лизинга и аренды. Залоговые операции с этим видом собственности и кредитование под подобные залоговые обязательства по традиции называются ипотекой.

InstaForex

Два типа доходов от недвижимости

В отличие от многих других активов, которые приносят доход своим владельцам одним определённым способом, если вложить деньги в недвижимость, прибыль от инвестирования может быть получена двумя основными способами, каждый из которых естественным образом вытекает из самой природы этого вида активов:

  1. Прибыль от перепродажи недвижимого имущества по более высокой цене, другими словами — спекулятивные инвестиции. Это вполне очевидный способ, сходный по смыслу со многими иными активами: первоначально приобретается в собственность объект по возможно более низкой цене, а по прошествии времени реализуется, но уже значительно дороже. Это довольно распространённый вариант, поскольку существует общая тенденция роста цены на недвижимость, хотя такой процесс накопления капитала может занять не один десяток лет.
  2. Второй тип доходов, доступный для тех, кто решил вложить деньги в недвижимость – это пассивный доход от сдачи помещений, зданий, сооружений или участков земли в аренду. В случае выбора данного типа получения прибыли, это будут действительно капитальные инвестиции, особенно если речь идёт о жилых помещениях. Особый смысл он приобретает при условии, что полностью согласуется с первым вариантом и они не являются взаимоисключающими: до тех пор, пока объект недостаточно вырос в цене и не пришло время для его реализации, можно сдавать собственность в аренду.

InstaForex

Виды инвестиций в недвижимость

В зависимости о того, какие потребности есть у вкладчика и каков сам объект недвижимости, виды инвестирования в неё могут различаться. Насколько известно, существует несколько основных вариантов, которые могут быть выбраны для того, чтобы вложить деньги в недвижимость:

  1. Приобретение коммерческой недвижимости. Под ней понимается любой из возможных объектов, предназначенных для использования в предпринимательстве: торговое помещение, складские площади или офисы. Частный инвестор может приобрести в собственность один или несколько таких активов с целью последующей перепродажи или для того, чтобы сдавать в аренду. Дополнительной возможностью для извлечения дохода являются реставрация, отделка или реконструкция, которые увеличивают рыночную стоимость этого вида недвижимости и делают её более пригодной, лучше отвечающей потребностям владельца, покупателей или арендаторов. Такое вложение средств является очень перспективным, особенно в густонаселённых мегаполисах.
  2. Можно вложить деньги в недвижимость, которая является жилой. Частный инвестор в этом случае приобретает домовладение, квартиру или дачный коттедж с последующей целью их продажи или для того, чтобы сдавать в аренду на различные сроки. Это самый распространённый тип инвестиций, потому что на рынке довольно много доступного жилья, оно не требует никаких особых сложностей в приобретении, но приносит стабильный доход. Во всём мире существует спрос на аренду квартир и домов, а также происходит их постоянная перепродажа. Этот бизнес возник несколько веков или даже тысячелетие назад, но продолжает оставаться актуальным на сегодняшний день. Вероятно, ситуация не изменится на протяжении долгого времени, пока будет достаточный спрос.
  3. Инвестиции в незавершённую недвижимость. Это не менее популярный на сегодняшний день вид капитальных вложений, чем получение доходов от сдачи жилья в аренду. В большинстве случаев подразумевает под собой продажу различных объектов недвижимости после того, как будет полностью завершено проведение всех строительных работ застройщиком. В некоторых случаях новый владелец нанимает другого подрядчика или проводит за свой счёт отделочные работы и декорирование. В этом случае объект продаётся после завершения, но по гораздо более высокой цене, чем был приобретён.
  4. Ещё один очень популярный вариант чтобы вложить деньги в недвижимость – это инвестирование в дома, офисы или земельные участки заграницей, особенно в курортных зонах. С каждым годом активность россиян в этом способе получения дохода увеличивается. Смысл заключается в том, что частные инвесторы приобретают объекты недвижимости в одной из зарубежных стран с целью последующей перепродажи или для того, чтобы извлекать пассивный доход от сдачи имеющихся помещений в аренду. Очень распространена, к примеру, покупка зарубежного жилья на морском берегу. В период летнего отпуска владелец проживает там сам со своей семьёй, а все остальное время в году сдаёт и получает от этого приличный доход.

InstaForex

Перечисленные выше различные варианты инвестиционной активности, связанной с покупкой и арендой жилых объектов или участков земли являются самым широко распространёнными. О любом из них в отдельности или обо всех вместе можно рассказывать часами, уточняя подробности и добавляя новые детали. Дело в том, что эта деятельность чрезвычайно популярна во всём мире и по своей финансовой привлекательности занимает одно из первых мест среди различных способов получения дохода. Безусловно, есть и иные варианты кроме этих, чтобы выгодно вложить деньги в недвижимость. Они намного сложнее, требуют большого опыта, знаний и, как следствие, менее популярны у массовых инвесторов.

Преимущества вложений в недвижимость

Чтобы правильно ориентироваться в вопросе о том, как правильно и безопасно инвестировать капитал в недвижимость, нужно хорошо понимать особенности этого вида бизнеса. Рассмотрим основные преимущества вложений в жилье: в какой мере этот способ получения дохода на самом деле выгоден и почему так интересен для множества частных инвесторов, выбравших его для себя в качестве основного? Причин много, но основные из них несложно перечислить:

  1. Вложить деньги в недвижимость – это надёжно. Традиционно данный вид активов считается у инвесторов всего мира одним из наиболее надёжных инструментов для осуществления долгосрочных проектов по извлечению прибыли. Это связано с имеющейся на рынке длительной тенденцией, направленной в сторону ежегодного роста стоимости квадратных метров. Наряду с этим, нужно учитывать факт, что ни при каких условиях недвижимость не может снизиться в цене до нуля, даже в случае войны или экологической катастрофы – от здания останется хотя бы фундамент, который можно продать. Это крайний случай, который крайне маловероятен, но даже при самой неблагоприятной ситуации, ликвидность помещений, домов или земельных участков остаётся очень высокой. Это отличает недвижимость от большей части активов, которые при определённых условиях могут обесценить практически полностью. Безусловно, снижение цены может произойти, но оно не такое сильное и стремительное, как зачастую случается с ценными бумагами или валютой.
  2. Недвижимость относится к категории материальных активов. Она полностью осязаема для инвестора и напрямую связана с множеством реальных секторов экономики, таких как строительство и производство материалов для него. Таким образом, если инвестор хочет вложить деньги в недвижимость, он получает взамен вполне осязаемый объект капиталовложений, который ему вполне наглядно виден. Это отличает данный тип финансовой активности от других, видов бизнеса, где приходится иметь дело с более эфемерными активами, зачастую не имеющими даже физического содержания. Работать в сфере спекуляций акциями или опционами может быть тоже очень прибыльно, но психологически крайне затруднительно. Человеческий мозг возник не вчера и нам более понятны и доступны предметы материального мира, чем виртуальные ценности.
  3. Если вложить деньги в недвижимость, имеющийся капитал может приносить дополнительную пользу инвестору. В большинстве случаев приобретатель, помимо спекулятивной ценности, получает возможность использовать купленное жилье или земельный участок в личных целях. Например, он в любое время может там проживать либо организовать там бизнес и заниматься им самостоятельно. Последний из вариантов чаще всего относится к объектам коммерческой недвижимости, но в некоторых случаях распространяется и на жилые помещения. В отличие от иных материальных активов, таких как автомобили, катера, яхты или предметы обихода, имеющих свойство стареть и уменьшаться в цене в результате износа, недвижимость дорожает вне зависимости оттого, как много в ней проживают или используют. Более того, проживание людей в доме или использование помещения по прямому назначению только продляет срок его пригодности и препятствует быстрому износу. Даже в быту мы сталкиваемся с тем, что опытные владельцы могут сдавать квартиры в аренду за невысокую цену лишь затем, чтобы жильцы следили за их состоянием и оплачивали коммунальные услуги. В мире серьёзных инвестиций это называется снижением стоимости владения.
  4. Данный способ вложения средств в недвижимое имущество с целью получения дохода допускает больше одного варианта его извлечения: можно зарабатывать деньги на спекулятивных операциях, осуществляя частые перепродажи, ждать длительное время увеличения стоимости или просто иметь неплохой пассивный доход от передачи имеющихся помещений в аренду. При этом один и тот же объект в различное время может использоваться одним из указанных способов, не меняя своей сущности. Для произвольного выбора варианта достаточно лишь желания самого инвестора. Надо заметить, что не всем подходит каждый из указанных видов и не всегда бывает одинаково выгодно получать доход от аренды и перепродажи – это зависит от текущего состояния рынка. Но опытные специалисты, занимающиеся этим бизнесом серьёзно и длительное время, отлично знают в какое время и как лучше распорядиться собственностью.
  5. Если вложить деньги в недвижимость, прибыль можно будет получать довольно долго, возможно, всю жизнь. Этот вид инвестиций можно с уверенностью считать одним из самых долгосрочных способов капиталовложений, которые известны в мире. Часто бывает, что доход от продажи особняка или квартиры получают наследники, а некоторые помещения сдаются в аренду десятилетиям, лишь меняя поколения жильцов одно за одним. Эта особенность недвижимости делает её особенно привлекательной для тех, кто серьёзно задумывается о будущем и стремится заложить прочную основу для благосостояния своей семьи на долгие годы. Неслучайно более 40% средств самых богатых людей мира, по данным официальной статистики, инвестированы именно в этот уникальный актив, неуклонно дорожающий со временем.
  6. Недвижимость всегда можно продать. Кроме того, если возникла необходимость получить кредит в банке, она является одним из самых популярных залогов и даже сама может быть приобретена таким способом, который называется системой ипотечного кредитования. Опытные инвесторы охотно пользуются прекрасной возможностью. Они покупают квартиру в кредит, выданный под их залог. Затем квартиру сдают в аренду, а полученные от этого средства идут на погашение задолженности и процентов по ссуде. Зачастую случается так, что через 15–20 лет жилье становится для собственника практически бесплатным – его стоимость уже полностью погашена из арендных платежей. При всем этом, даже ещё не полностью оплаченное недвижимое имущество может быть подарено или передано по наследству – главное, чтобы новый собственник продолжал выполнять обязательства по ипотечному договору с банком.
  7. Если вложить деньги в недвижимость, риск потерять капитал будет минимальным. Вероятно, не существует другого объекта, столь привлекательного, с точки зрения безопасности. Даже золото, которое является всемирным денежным эквивалентом и залогом стабильности, в последние годы существенно подешевело. Зато жилье и земельные участки, невзирая ни на что, год от года дорожают. На этот тренд не может повлиять даже экономический кризис. Инвестиции в данный актив отличают практически гарантированная доходность и очень высокая безопасность.

InstaForex

Сложности и риски инвестиций в недвижимость

Задумываясь о том, чтобы вложить деньги в недвижимость, начинающий инвестор должен помнить не только о преимуществах и высокой доходности. Следует также рассмотреть и недостатки этого популярного бизнеса. Их не очень много, но для объективной оценки основные можно перечислить:

  1. Недвижимость легко продать, но не всегда это можно сделать достаточно быстро, если нужно получить за неё желаемую цену. Несмотря на то что она является одним из самых популярных объектов инвестирования и обладает высочайшим уровнем ликвидности, есть определённые препятствия для реализации. Это связано с невозможностью получить довольно выгодную цену сразу, без длительной подготовки сделки. Иногда инвестору может потребоваться от одного до нескольких месяцев или даже более года. Эта сложность вполне преодолима, если планировать, а не действовать по сиюминутной прихоти. В реальной жизни редко возникает такая срочность, а рынок недвижимости имеет свои особенности. Тем не менее это обстоятельство следует учитывать.
  2. Содержание самого объекта приобретённой недвижимости также приводит к довольно внушительным расходам для владельца. Это затраты по проведению текущего и капитального ремонта, платежи за услуги по обеспечению безопасности объекта и его охране, счета за работу коммунальщиков и обязательный налог. Все вместе может составить внушительные суммы, которые не всегда могут быть спланированы заранее, особенно на длительные сроки. В ситуации с заграничной недвижимостью иногда возникает даже двойное налогообложение, которое невозможно обойти по закону – приходится отчислять средства по месту владения и на Родине. Несмотря на такие сравнительно высокие затраты на владение, вложить деньги в недвижимость остаётся очень выгодным. Доходы, получаемые от данного вида инвестиций несопоставимы с описанными издержками, если рассматривать долгосрочную перспективу.
  3. В большинстве случаев, деньги, получаемые от сдачи объекта в аренду довольно небольшие, если сравнить с иными видами инвестиций. В некоторых случаях процент прибыли может даже оказаться значительно ниже, чем доходность обычных банковских депозитов. При этом не следует забывать, что в отличие от банков, вложить деньги в недвижимость – значит приобрести собственность, а не отдать её другому во временное пользование. Вероятность того, что деньги могут со временем подорожать крайне низкая, если учитывать процесс инфляции, а вот стоимость жилья и земельных участков растёт с каждым днём.
  4. При осуществлении всех сделок недвижимостью, таких как покупка, продажа, дарение или даже аренда на длительный срок (более года) возникают необходимость в дополнительных расходах. Это оплата услуг нотариуса, вознаграждение за услуги риэлтеров при заключении сделок и оплата обязательной государственной пошлины. В общей сумме это может составить до 10% от совокупной стоимости объекта недвижимости. Такие отчисления достаточно обременительны для инвесторов, но они окупаются за вполне обозримый срок, на который обычно приобретается недвижимость. В случае краткосрочных спекуляций следует искать законные механизмы для их снижения или иные источники дохода.
  5. Если инвестор хочет вложить деньги в недвижимость, относящуюся к категории незавершённых объектов, у него могут возникнуть весьма существенные риски. Бывают ситуации, когда у застройщика случаются финансовые проблемы или даже случаи откровенного мошенничества. К сожалению, от этого не существует полной страховки, но тщательный анализ ситуации и опыт помогают избежать подобных проблем. Новичкам в бизнесе следует быть предельно внимательными и осторожными, если речь идёт о приобретении жилья, не полностью сданного в эксплуатацию.
  6. В некоторых случаях возможны риски со стороны государственных органов, которые не против присвоить себе лакомый кусочек недвижимости, если инвестор совершит малейшую оплошность, не выполнит требования закона. Некоторые чиновники готовы приложить максимум усилия не для того, чтобы действительно охранять интересы граждан, а затем, чтобы попросту отобрать выгодную собственность в свою пользу. Безусловно, это является преступлением и проявлением коррупции, но на бывшем постсоветском пространстве такие риски куда более велики, чем во многих европейских странах. В любом случае нужно верить в силу закона и обо всех его нарушениях сообщать в соответствующие органы. В большинстве случаев это является вполне надёжной защитой интересов инвестора.
  7. Доходы от аренды — непостоянная величина. Некоторое время объект недвижимости может простаивать, принося одни убытки инвестору. В кризисные периоды времени, когда покупательная способность населения значительно ниже обычной, арендная плата может существенно меняться. Рассматривая долгосрочную перспективу, будущий владелец обязательно должен планировать не только лучший сценарий развития событий, но и худший. В некоторых случаях бывает выгоднее реализовать жилье по приемлемой цене, чем ждать улучшения экономической ситуации несколько лет.

Заключение

В целом решение вложить деньги в недвижимость можно назвать самым правильным выбором и довольно эффективным инструментом для частных инвесторов, которые обладают крупными капиталами. Но нужно понимать, что оно является далеко не самым простым из возможных способов размещения средств. Операции с жильём и земельными участками следует проводить грамотно, детально изучив все тенденций рынка недвижимости в определённом регионе. Только в этом случае доход инвестора будет максимальным, а риски незначительными.

 

[SvenSoftSocialShareButtons]

Оставить ответ